댜주택자가 지금 주택수를 줄여야 하는 이유

 

수도권 주택시장은 한번도 가보지 않은 길을 가고 있습니다. 7년 이상 상승이 계속 되고 있음에도 각종 지표는 여전히 우상향을 가리키고 있습니다. 결국 금융대란 또는 경제대란이 일어나지 않는 한 집값 하락 가능성은 갈수록 낮아지고 있습니다.

 

집권 말기 문재인정부와 여당은 또다른 공급고갈책을 궁리하고 있네요. 전월세상한제를 더욱 강화하는 방안을 추진하고 있습니다.

 

신규 전세계약도 5% 상한제를 적용하겠다는 것입니다. 신규계약에 5% 상한제를 적용하려면 표준임대료가 있어야합니다. 10년간 집주인이 살다가 전세를 준다면 전셋값을 나라에서 정해줘야 합니다. 표준임대료는 전세용 아파트 공시가격 이라고 보면 됩니다. 아파트 매매 공시가격은 최대한 올리고 전세 공시가격은 최대한 낮추고... 시장 논리와 갈수록 멀어져 가는... 결국 배가 산으로 가는 꼴입니다. 고개를 지나 정상으로 가고 있습니다 ㅠㅠ

 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 2021년 7월 현재 다주택자가 왜 주택수를 줄여야 하는지를 정리했습니다.

 

이유1: 하락 시기는 누구도 알 수 없다

 

하락장에 대한 얘기를 많이 하지만 언제 하락장이 올지 아무도 모릅니다. 다가올 하락장은 주택시장 내부변수보단 외부변수로 인해 올 가능성이 높습니다. 외부변수론 지난 1997년 외환위기나 2008년 이후 글로벌 금융위기가 대표적입니다.

 

현재 집값 폭등은 한국, 수도권에만 국한된 게 아니라 전세계 동시다발로 진행중입니다. 글로벌 금융위기와 같은 외부적인 충격으로 인해 동시에 집값 거품이 빠질 가능성이 높습니다.

 

내부변수만 보면 당분간 집값 하락요인은 없습니다. 공급고갈책인 문재인정부의 규제책이 유지될수록 서울 등 수도권 집값 상승폭은 커질 것입니다. 만약 금리가 단기급등한다면 수도권보다 지방에 더 충격이 클 것입니다.

 

하지만 현재 미분양 추이로 봐도, 전세가율로 봐도, 입주물량으로 봐도 하락장은 시기상조입니다. 입주물량만으로 볼때 3기 신도시 입주물량이 급증할 2028년 전후가 변곡점이 될 가능성이 높습니다.

 

여하튼 언제인지 모르겠지만 하락장은 외부변수로 인한 올 가능성이 높아 다주택자는 리스크 헷징을 해야 합니다. 특히 임사 등록 아파트 등 3채 이상 보유한 사람들은 올해부터 주택수를 줄이는 것을 추천합니다.

 

이유2: 다가올 하락장에선 하락폭이 클 것이다

 

하락장이 오면 강남 하락폭이 크다고 말하지만 속을 들여다보면 반만 맞는 얘기입니다. 많이 올랐기 때문에 많이 내리는 것은 당연합니다. 특히 재건축단지가 낙폭이 큽니다.

 

그럼 다주택자들이 많이 보유중인 수도권 외곽 지방 아파트는 낙폭이 적을까요? 투자수요가 많을수록 하락장이 오면 낙폭이 클 수밖에 없습니다. 도심 직주근접가치가 높은 준신축 낙폭이 작은 것을 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 수급의 법칙입니다. 투자수요 급감으로 매물은 급증하는데 수요는 줄어든다면 낙폭이 커질 수밖에 없습니다.

 

지난 2010~2013년 수도권 하락장에서 낙폭이 큰 지역을 들여다보면 금방 이해가 빠를 것입니다. 한마디로 갭투자 비율이 많을수록 단기폭락 가능성이 높습니다. 그리고 누누이 말씀드렸지만 2019년 이후 상승폭이 큰 곳이 하락장이 오면 낙폭이 클 것입니다.

 

2019년 12.16대책으로 인해 상대적으로 덜 오른 서울 등 투기과열지구 시가 15억원 초과 고가아파트가 낙폭이 적을 것입니다. 가장 거품이 덜 끼었다고 봅니다.

 

2019년 이후 급등한 아파트를 많이 보유할수록 매도시기는 빠를수록 좋습니다. 하락장이 오기전에 팔겠다면 말입니다. 지금 팔면 사기 힘드니 임사 등록한 아파트를 자동말소까지 기다리는 분들이 많은데 옥석고르기를 해야 합니다. ‘버리는 카드’는 자진말소 기한이 오면 매도타이밍을 잡는 게 좋습니다.

 

하락장이 오면 다주택자는 어느 아파트도 예외 없이 30% 안팎 가격이 떨어진다고 생각해야 합니다. 매수한뒤 100% 오르고 하락장에 30% 내리면 문제가 없겠지만 40% 오르고 40% 내린다면 문제될 수 있습니다.

 

​이유3: 상급지로 갈아타기 힘들다

 

하락장이 오면 서울 또는 경기 외곽 아파트를 팔고 상급지로 갈아타기가 힘듭니다. 그 이유는 매수세가 없어 팔 수 없기 때문입니다.

 

3040대 실수요가 선호하는 상급지는 가격만 낮추면 하락장에서도 매매가 이뤄집니다. 하지만 수도권 외곽 비인기단지는 하락장에 투자수요는 물론 실수요 매수세도 없어 팔고 싶어도 팔수 없습니다. 가격을 내린다고 팔리지 않습니다.

 

예를 들어 3기 신도시 입주물량에 직접적으로 영향을 받는 지역의 구축은 매도시기를 앞당겨야 합니다. 하락장이 오면 가장 큰 타격을 입을 것입니다. 매도호가를 아무리 내려도 거래절벽으로 팔지 못하는 상황을 맞게 될 것입니다.

 

과거 2013년 하반기처럼 하락장이 끝나고 2015년처럼 상승장이 시작되면 누구나 아는 네임드 아파트, 슈퍼스타 아파트가 먼저 폭등합니다.

 

그리고 나서야 갭메우기, 순환매 장세로 수도권 외곽 비인기 아파트값이 움직일 것입니다. 하지만 상승장 초기에 상승폭 차이가 커(상급지는 많이 오르고 매도할 외곽 아파트는 덜 올라) 상급지로 갈아타는데 진입장벽이 높아질 것입니다.

 

상급지로 가려면 수도권 외곽 아파트를 먼저 팔아야 하는데 팔지 못하니 상급지로 갈아탈 수 없습니다.

 

한번 생각해보세요. 2015~2017년 상승장 초기에 강남2구 신구축 또는 입주권으로 갈아탄 사람들이 누군지 말입니다. 1주택자일까요? 일시적 2주택자일까요? 무주택자일까요? 다주택자일까요? 수도권 외곽 비인기 아파트르 보유한 다주택자가 강남으로 갈아타기가 가장 힘들 것입니다.

 

한국경제신문 8월 2일자