장기보유공제 축소

장기보유공제 축소는 신규취득자만 적용 

 

稅폭탄 반발…소급적용 않기로
與, 소득세법 개정안 2일 발의

여당인 더불어민주당이 이르면 이달 말 주택을 새로 산 사람부터 장기보유특별공제 혜택을 축소하기로 했다. 장기보유특별공제는 오래 살거나 보유한 주택을 매도 시 양도차익을 최대 80%까지 공제해주는 제도다. 애초 소급 적용을 시사했지만 ‘양도세 폭탄’을 우려한 기존 주택 보유자의 반발에 따라 방침을 바꾼 것이다.
유동수 민주당 의원은 1일 “1주택자 양도세 비과세 기준 상향과 장기보유특별공제 축소 등을 핵심으로 한 소득세법 개정안을 2일 당론으로 대표발의할 예정”이라며 “장기보유특별공제 축소는 주택 신규 취득자부터 적용하기로 했다”고 밝혔다.
민주당이 마련한 소득세법 개정안은 거주기간에 따른 공제율은 그대로 두되 보유기간 공제율을 양도차익에 따라 차등 적용하는 게 핵심이다. 현재는 양도차익 규모와 상관 없이 거주 및 보유기간이 10년 이상이면 40%씩 최대 80%를 공제받을 수 있다. 하지만 앞으로 새로 집을 산 사람은 거주 및 보유기간 10년을 충족할 경우에도 거주기간 공제율은 최대 40%로 변함이 없지만 보유기간 공제율은 양도차익 구간에 따라 최대 30%포인트 낮아진다. 보유기간 공제율은 △양도차익 5억원 이하 구간은 40% △5억원 초과~10억원 이하는 30% △10억원 초과~15억원 이하는 20% △15억원 초과는 10%를 적용한다. 민주당은 최대 공제율 축소 구간을 당초 ‘20억원 초과’로 검토했지만 부동산 불로소득에 대한 혜택을 더 축소해야 한다는 당내 비판에 ‘15억원 초과’로 조정했다.

 

민주당의 장기보유특별공제 축소 방침은 한집에 오래 산 거주자가 순식간에 양도세 폭탄을 맞을 수 있다는 점에서 논란이 됐다.

 

다주택자의 경우 2023년 이후에는 1주택자가 된 시점부터 보유·거주기간을 따져 장기보유특별공제율을 적용하기로 했다. 다주택자로 있던 기간은 보유기간에서 제외한다는 의미다. 이런 내용의 소득세법 개정안은 이르면 이달 말 국회 통과 후 바로 시행된다.
오형주 기자 ohj@hankyung.com

 

稅폭탄 반발…소급적용 않기로
與, 소득세법 개정안 2일 발의

 

 

김진표 더불어민주당 부동산특별위원장(오른쪽)이 지난 6월 18일 국회에서 열린 민주당 정책의원총회에서 박완주 정책위원회 의장과 대화하고 있다. 연합뉴스

 

여당인 더불어민주당이 이르면 이달 말 주택을 새로 산 사람부터 장기보유특별공제 혜택을 축소하기로 했다. 장기보유특별공제는 오래 살거나 보유한 주택을 매도 시 양도차익을 최대 80%까지 공제해주는 제도다. 애초 소급 적용을 시사했지만 ‘양도세 폭탄’을 우려한 기존 주택 보유자의 반발에 따라 방침을 바꾼 것이다.
유동수 민주당 의원은 1일 “1주택자 양도세 비과세 기준 상향과 장기보유특별공제 축소 등을 핵심으로 한 소득세법 개정안을 2일 당론으로 대표발의할 예정”이라며 “장기보유특별공제 축소는 주택 신규 취득자부터 적용하기로 했다”고 밝혔다.
민주당이 마련한 소득세법 개정안은 거주기간에 따른 공제율은 그대로 두되 보유기간 공제율을 양도차익에 따라 차등 적용하는 게 핵심이다. 현재는 양도차익 규모와 상관 없이 거주 및 보유기간이 10년 이상이면 40%씩 최대 80%를 공제받을 수 있다. 하지만 앞으로 새로 집을 산 사람은 거주 및 보유기간 10년을 충족할 경우에도 거주기간 공제율은 최대 40%로 변함이 없지만 보유기간 공제율은 양도차익 구간에 따라 최대 30%포인트 낮아진다. 보유기간 공제율은 △양도차익 5억원 이하 구간은 40% △5억원 초과~10억원 이하는 30% △10억원 초과~15억원 이하는 20% △15억원 초과는 10%를 적용한다. 민주당은 최대 공제율 축소 구간을 당초 ‘20억원 초과’로 검토했지만 부동산 불로소득에 대한 혜택을 더 축소해야 한다는 당내 비판에 ‘15억원 초과’로 조정했다.

 

민주당의 장기보유특별공제 축소 방침은 한집에 오래 산 거주자가 순식간에 양도세 폭탄을 맞을 수 있다는 점에서 논란이 됐다.
다주택자의 경우 2023년 이후에는 1주택자가 된 시점부터 보유·거주기간을 따져 장기보유특별공제율을 적용하기로 했다. 다주택자로 있던 기간은 보유기간에서 제외한다는 의미다. 이런 내용의 소득세법 개정안은 이르면 이달 말 국회 통과 후 바로 시행된다.

1주택 보유자, 기존대로 공제 혜택…2023년부터 다주택자 장기보유공제
최종 1주택 된 시점부터 적용

 

 

 

더불어민주당이 기존 주택 보유자에게 양도소득세 장기보유특별공제 축소를 소급 적용하지 않기로 한 것은 다분히 ‘세금 폭탄’을 우려한 여론을 의식한 것으로 풀이된다. 그동안 집값이 큰 폭으로 오르면서 한집에 장기간 살아온 1주택자의 예상 양도차익이 크게 늘어났기 때문이다. 대신 민주당은 부동산 투기 억제 기조에 따라 기존 방침대로 신규 주택 취득자에 대해서는 양도차익 공제 혜택을 줄이기로 했다. 주택 매수 대기자인 청년, 신혼부부 등에게는 ‘사다리 걷어차기’ 아니냐는 비판이 나온다.

공제 축소에 장기보유 세부담 ‘껑충’

민주당이 마련한 소득세법 개정안은 양도세 장기보유특별공제를 양도차익 규모에 따라 나누고, 보유기간에 따른 공제율을 현재 최대 40%에서 10%로 30%포인트 축소하는 내용을 핵심으로 한다. 개정안을 준비한 유동수 민주당 의원은 “개정안은 국회 통과 즉시 효력을 발휘 한다”며 “이달 처리를 목표로 하고 있다”고 전했다.
보유·거주기간이 10년 이상인 1주택자는 주택을 매도할 경우 양도차익 규모와 상관 없이 기존대로 40%씩 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있다. 하지만 개정안 통과 후 주택을 새로 매입한 1주택자는 양도차익 규모에 따라 같은 조건이어도 양도세 부담이 늘어난다. 양도차익이 5억원 이하면 현행대로 최대 80% 공제율이 적용된다. 하지만 5억원을 초과하면 구간별로 30%, 20%, 10%로 각각 공제율이 달라진다.

 

10년 전 서울 아파트를 매입해 거주해온 1주택자인 A씨가 아파트 매도 시 얻는 차익이 기타 필요 경비 등을 모두 감안해 10억원이라고 가정해 보자. A씨는 현행 소득세법에서는 거주기간 공제율 최대 40%와 보유기간 공제율 최대 40%를 합쳐 총 80%의 양도차익 공제 혜택을 받을 수 있다. 이에 따라 2억원의 양도차익에 대해서만 세금을 내면 된다.
개정안이 통과된 뒤 똑같은 조건의 신규 주택 취득자는 기존보다 25% 늘어난 양도차익 2억5000만원에 대해 세금을 부담해야 한다. 양도차익 5억원에는 80%(거주 40%+보유 40%), 나머지 5억원에는 70%(거주 40%+보유 30%)의 공제율이 각각 적용되기 때문이다.
다주택자가 1주택자가 됐을 때 받을 수 있는 양도세 장기보유특별공제 혜택 조건도 까다로워진다. 지금까지는 다주택자가 주택 한 채를 남기고 모두 팔아 1주택자가 되면 남은 1주택의 거주 및 보유기간에 따라 공제 혜택을 받을 수 있었다. 하지만 2023년부터는 다주택자로 있던 기간은 고려하지 않고 1주택자가 된 시점부터 장기보유특별공제를 다시 계산하도록 했다. 또 1주택이 된 후 3년 이내 주택을 팔 경우에는 공제 혜택을 받지 못한다. 개정안은 당초 방침대로 양도세 감면 기준선인 ‘고가주택’ 기준을 현행 9억원에서 12억원으로 상향하는 내용도 담겼다.

주택 신규 구입자는 양도세 부담 증가

장기보유특별공제는 한집에서 오래 거주·보유할 경우 매도 시 양도차익에 따른 세 부담을 줄여주기 위한 취지로 2009년 처음 도입됐다. 주택을 오래 보유할수록 주택 가격에 반영되는 물가 상승분에 따른 공제가 필요하다는 요구 때문이다. 한집에 오래 살면서 집값이 계속 올라 양도세 부담이 커지면 나중에 비슷한 가격대의 다른 집으로 이사하기 힘들어진다는 이유에서다. 투기 목적으로 빈번하게 집을 사고파는 것을 줄이려는 의도도 있었다.
지난 4·7 서울·부산시장 보궐선거에서 대패한 이후 민주당은 부동산특별위원회를 꾸려 세제 개편안을 마련하는 과정에서 장기보유특별공제에 주목했다. 송영길 민주당 대표와 김진표 부동산특위 위원장 등은 1주택자의 종합부동산세·양도세 부담을 완화하려고 했지만, ‘부자 감세는 절대 안 된다’는 당내 반발에 직면했다. 장기보유특별공제 축소는 이런 비판을 잠재우기 위한 ‘고가주택 세부담 강화’ 카드로 활용된 측면이 크다. 민주당은 장기보유특별공제 축소를 못박으면서 “똘똘한 한 채 억제 효과를 거둘 것”이라고도 했다.
전문가들은 여당이 의도한 바가 부동산시장에서 현실화하기 쉽지 않을 것이라고 지적했다. 최원석 서울시립대 세무학과 교수는 “양도세 비과세 기준을 높이더라도 공제 축소로 인해 고가 주택은 거래비용이 늘게 된다”며 “시장의 똘똘한 한 채 선호 현상은 전혀 잡히지 않고 거래비용 증가로 매물 잠김 현상만 심해질 것”이라고 관측했다.
신규 주택 구입자에 대해 공제 축소를 강행하기로 한 것을 놓고 “향후 주택을 구매할 청년층 등에 대한 일종의 ‘사다리 걷어차기’로 작용할 수 있다”는 지적도 나온다.

 

여당의 부동산 정책이 갈피를 못 잡고 쉽게 철회·번복되는 것에 대한 비판도 제기된다. 지난달 국회 국토교통위원회가 도시 및 주거환경정비법 개정안에서 투기과열지구 내 재건축 단지 조합원의 2년 실거주 의무 요건을 빼기로 한 것이 대표적이다. 주택 임대사업자 정책 역시 마찬가지다. 정부와 여당은 지난 5월 모든 민간 매입임대의 신규 등록 폐지 방안을 내놓았다가 사업자들이 거세게 반발하자 원점에서 재검토하기로 했다.
오형주 기자 ohj@hankyung.co

 

 

1주택자 양도세, 경우의 수만 189개…"장난하나" 격앙

입력 2021.08.02 17:36 수정 2021.08.03 01:39 지면 A1

與, 장기보유공제 또 개편 추진
보유·거주 기간별 분리 이어
양도차익별 공제율도 차등

 

 

 

더불어민주당이 양도차익에 따라 장기보유특별공제율을 차등화하는 소득세법 개정을 추진하고 있다. 잇따른 양도세제 손질로 과세 기준이 복잡해지면서 실수요자들의 혼란이 커지고 있다. 사진은 서울 송파구 잠실 아파트 단지 전경. 뉴스1

주택 양도소득세가 갈수록 복잡해지고 있다. 1가구 1주택자에 대한 장기보유특별공제만 1년 반 사이 두 번 바뀌었다. 여기에 더불어민주당이 추진하고 있는 관련 제도 개편안이 국회를 통과하면 한층 복잡해져 경우의 수만 189개에 이를 전망이다.
2일 유동수 민주당 의원은 주택 양도차익에 따라 장기보유특별공제율을 차등화하는 내용을 핵심으로 하는 소득세법 개정안을 발의했다. 지난 6월 민주당 의원총회를 통해 결정된 내용을 입법화한 것으로 늦어도 9월에는 국회 본회의를 통과시킨다는 것이 민주당의 목표다. 민주당은 개정안이 통과되면 개정안 공포 시점부터 구입하는 주택에 적용할 계획이다.
유 의원 발의안에 따르면 1가구 1주택자의 양도차익이 △5억원 이하 △5억원 초과~10억원 이하 △10억원 초과~15억원 이하 △15억원 초과일 때 각각 다른 공제율이 적용된다. 이에 따른 장기보유특별공제 적용 방식은 189개에 이른다. 2019년 이전만 해도 장기보유특별공제 산정 구간이 보유 기간에 따라 8개에 불과하던 것이 2년 만에 24배 늘어나게 됐다.

 

문재인 정부는 ‘투자 이익을 환수한다’는 명분 아래 주택 양도소득세를 갈수록 복잡하게 만들고 있다. 실수요자인 1주택 장기보유자에게도 양도차익이 크면 양도세를 많이 물리려다 보니 세법을 ‘난수표’처럼 만든다는 지적이 나오고 있다.
정부 관계자들은 부정적인 반응을 나타냈다. 한 경제부처 관계자는 “이 같은 제도를 만들고 납세자에게 세금을 내라고 할 자신이 없다”고 했다. 일선 세무사들도 황당해하고 있다. “경우의 수를 따져보다 험한 말까지 나왔다” “세법으로 장난치는 게 아닌가” 등의 격앙된 목소리마저 나오고 있다.

2년새 24배 복잡해진 '양도세 계산식'…세무사도 포기할 판
與, 장기보유공제 개편 추진

“고가 주택 기준은 상향하되 부자 감세는 하지 않겠다.”
2일 발표된 더불어민주당의 장기보유특별공제 제도 개편안은 이처럼 다소 모순적인 정책 아래 만들어졌다. ‘세금 폭탄’을 의식하는 수도권 의원과 ‘친서민’ 선명성을 유지하려는 친문 의원들 사이 타협의 결과물이다. 이에 따라 고가 주택 기준은 9억원에서 12억원으로 상향됐지만 장기보유특별공제 제도는 누더기가 됐다.

급증하는 장특공제 경우의 수

1가구 1주택 소유자는 2019년까진 해당 주택을 얼마나 오랫동안 보유했는지만 고려하면 됐다. 2008년까지는 3년 이상 보유 시 10% 공제해주는 것을 시작으로 보유 기간이 1년 더 늘어날 때마다 매년 4%씩 공제율을 추가해줘 20년 이상 보유 시 양도차익의 80%를 공제해줬다. 적용되는 공제율은 보유기간별로 총 18종류였다.

 

2009년 정부는 1가구 1주택이 국민의 주거생활 안정에 필수적인 요건이라는 점을 강조하며 연도별 공제율을 4%에서 8%로 상향했다. 1가구 1주택 소유자는 장특공제를 받기 위해 3~10년의 보유 기간만 고려하면 됐다. 8가지 경우의 수를 감안해 더 보유할지 양도할지를 선택하면 돼 비교적 간단했다.
이 같은 단순한 장특공제가 복잡해진 것은 2018년 9·13대책 때부터다. 정부는 보유만 하고 실거주하지 않는 경우를 옥죄기 시작했다. 자녀 교육 등의 목적으로 다른 곳에 전세를 살고 있는 경우 등 다양한 이유는 묵살됐다. 정부는 2020년 1월 1일부터 2년 이상 거주하지 않는 경우 1가구 1주택이라도 보유 기간에 따라 최대 30%까지만 공제되는 일반 공제를 적용하겠다는 방침을 밝혔다. 일반 공제의 보유 기간별 공제 구간은 총 13개다. 기존 8개의 경우의 수에 13개가 더해져 총 21가지 경우를 1주택자가 생각하게 만든 것이다.
올해부터는 거주요건에 따른 공제율 차등이 시작되면서 경우의 수가 급격히 늘어났다. 10년 이상 1가구 1주택을 보유한 세대주는 기존에는 80%의 공제율을 적용받았지만 올해부터는 거주 기간에 따라 48~80%까지 총 9개 구간의 서로 다른 공제율을 적용받게 됐다. 보유기간과 거주기간별 공제율 계산 방법을 모두 더하면 거주 기간 2년을 못 채울 때 경우의 수 13개를 별도로 하고도 44개에 이른다.
여당안에 따라 양도차익에 따라 구간별 공제율을 적용하는 방식으로 법이 개정되면 양도세 경우의 수는 기하급수로 늘어난다. 4개의 양도차익 구간별로 44개의 경우의 수가 각각 적용되기 때문이다. 여기에 2년 미만 거주자의 경우 일반 공제를 적용하는 방안은 그대로 유지되면서 2019년만 해도 8개였던 경우의 수는 법 개정 이후 총 189개로 늘어나게 된다.

고가 주택 양도에 공제 축소

구체적으로는 보유기간에 따라 8개로 나뉘어 있던 공제율이 양도차익에 따라 나뉘기 때문이다. 기존에는 보유기간만 다 채우면 최대 40%의 장기특별공제율(거주기간 별도)을 적용받을 수 있었다. 하지만 법 개정안에 따르면 양도차익을 기준으로 △5억원 이하 최대 40% △5억~10억원 최대 30% △10억~15억원 최대 20% △15억원 초과 10%의 공제율이 적용된다. 거주기간과 보유기간을 모두 10년 이상 채우면 지금까지는 80%의 공제율이 적용되지만 양도차익이 15억원을 초과하면 50%까지만 받을 수 있게 되는 것이다. 이 같은 내용은 법 개정안 통과 이후 매입한 주택부터 적용된다.
다주택자가 1주택자가 되는 경우 장기보유특별공제를 적용하는 기준도 바뀐다. 현재는 해당 주택을 취득한 시점을 기준으로 해 중간에 주택을 추가로 사거나 팔았더라도 전체 소유 및 거주 기간이 인정되고 있다. 하지만 2023년 1월부터는 1주택자가 된 이후부터 장기보유특별공제 적용을 위한 보유 및 소유 기간이 산정된다. 아무리 오래 주택을 보유했더라도 중간에 보유한 주택을 2022년 말에 팔았다면 2023년부터 보유 기간이 산정되는 것이다.

 

관련 제도가 일찍 시행됐다면 서울과 청주 아파트를 보유하고 있다가 청주 아파트를 먼저 팔아 3억원의 세금을 아낀 노영민 전 대통령 비서실장의 사례는 막혔을 것으로 분석된다. 한 세무사는 “시장의 실패에 따른 집값 급등을 세금으로 틀어막으려다 보니 조세제도가 갈수록 왜곡되고 있다”고 말했다.
노경목/강진규 기자 autonomy@hankyung.com