잠실·마포 2주택 종부세, 단독명의 986만원<공동 2300만원

'첩첩규제' 다주택자
세금폭탄 피하려면

인별 과세인 종부세
공동명의자는
2주택자로 간주해 중과

주택보다 입주권 사고
'멸실' 이후 구입하면
세금 크게 줄어들어

 

정부가 다주택자 규제를 강화하면서 다른 주택을 처분하고 1주택만 보유하는 게 대세가 되고 있다. 하지만 ‘똘똘한 한 채’로 갈아타면 해당 주택을 매각하기 전까지 보유세만 낼 뿐 주택에서 그 어떤 이익을 얻지 못한다. 이 때문에 세금 부담은 최소화하면서 월세 같은 임대수익과 양도차익을 얻을 수 있는 ‘만만한 두 채’ 또는 ‘견딜 만한 세채’ 전략을 택하는 이들도 적지 않다.

 

주택보다 입주권이 최고의 절세법

다주택자들에게 오아시스 같은 존재가 입주권이다. 1주택 상태에서 주택을 추가로 사지 않고 조합원 자격을 주는 입주권을 구입하면 취득세와 보유세, 양도세를 모두 줄일 수 있다.
조정대상지역 주택 보유자가 조정대상지역 주택을 추가로 매입하면 8%의 취득세를 낸다. 이에 비해 조정대상지역의 입주권을 추가로 사면 취득세가 중과되지 않는다. 재건축 결정 이전에 입주권을 산 원조합원이라면 신축 주택이 완공될 때 건물분의 2.8%(농어촌특별세 제외)만 취득세로 내면 된다. 소유권을 원래부터 가지고 있을 때 부과되는 원시취득세율이 적용되기 때문이다. 처음부터 땅을 보유하고 있던 상태에서 새로 지어지는 건물의 건축비만큼 취득세만 부담하는 것이다.
재건축 결정 이후 입주권을 구입한 승계조합원
은 재건축 대상 주택을 허무는 이른바 ‘멸실’ 이전이냐 이후냐에 따라 취득세가 달라진다. 멸실 이전이면 주택 상태이기 때문에 8%의 세율로 취득세가 중과된다. 멸실 이후라면 땅만 남은 상태이기 때문에 토지분 취득세인 4%만 내면 된다. 결국 다주택자라면 멸실 이후 입주권을 사는 게 취득세를 줄일 수 있다. 반대로 1주택자는 멸실 이전 주택 상태일 때 사는 게 좋다. 토지분 취득세(4%)보다 낮은 기본 세율(1~3%)의 취득세가 부과돼서다.